Con un importante retraso y tras una tramitación rocambolesca, el día 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva Ley 5/2019, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, también conocida como ley hipotecaria. La ley, prevista para 2016 adapta nuestra legislación en materia de crédito hipotecario a los estándares de la Comunidad europea. Veamos las luces y las sombras de la nueva reglamentación.
La premisa fundamental de la ley, para sus inspiradores, es dar mayor garantía a los hipotecados y al propio mercado hipotecario y romper la asimetría o desequilibrio existente entre los consumidores y las entidades financieras.
Sin embargo, en la práctica ya se avizoran efectos perversos. Vamos pues primero con las sombras. Por desgracia, las entidades financieras no tardarán en repercutir el coste de los pocos beneficios que la ley pueda suponer para los consumidores (ya se ha detectado un incremento en los tipos sólo justificable por la entrada en vigor de la ley), y los bancos encontrarán fácilmente la forma de condicionar la contratación de productos vinculados. Como siempre, las medidas de protección terminarán siendo un escollo para el consumidor que redundará en una mayor burocracia, el alargamiento de los plazos para otorgar la escritura y mayores dificultades para el acceso a la financiación de la adquisición de una vivienda para el consumidor medio, por cuestión de “riesgos”, a las que ya nos venimos enfrentado.
En cualquier caso, estos son los fundamentos de la nueva ley. Para empezar, la norma es aplicable principalmente a contratos de préstamo hipotecario sobre inmuebles de uso residencial, construidos o por construir, cuyo prestatario, fiador o garante, sea una persona física (consumidor).
Las principales novedades de la nueva Ley hipotecaria son:
- Las entidades financieras cargarán con los gastos de constitución de la hipoteca, tales como primera copia de la escritura, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, registro, gestoría. El cliente asumirá la segunda copia del notario y los gastos de tasación. Es previsible que el traslado de este coste a los bancos, conlleve un aumento del coste de la financiación.
- En fase precontractual, la entidad financiera deberá verificar la solvencia del cliente comprobando su historial crediticio en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España).
El notario deberá dar fe de que las entidades han entregado la documentación contractual, al menos, diez días antes de la firma; y asimismo verificar la información del producto y su conocimiento por parte de los prestatarios a través de un “test de comprensión”.
A tal efecto, las entidades deberán volcar las condiciones ofrecidas en una plataforma tecnológica de la que disponen los notarios, gestionada por el Consejo General del Notariado, a la que están conectados todos los notarios españoles, las gestorías y las entidades financieras. Así se pretende también asegurar la libre elección de notario por parte del cliente, puesto que tendrá acceso online al listado completo de notarios.
Tanto el prestatario, como el fiador o garante, deberán comparecer ante el notario como tarde el día anterior al de la autorización de la escritura de préstamo, no pudiendo autorizarla en caso contrario. Allí, el notario que elija, le informará gratuita y detalladamente de las condiciones contractuales, sin presencia del representante de la entidad financiera. Y tras dicha información y “test de comprensión”, otorgará el acta previa a la formalización del préstamo hipotecario. Hago aquí un matiz: con seguridad ello supondrá un reto de gestión y un esfuerzo muy significativo para las notarías, que pueden llegar a verse desbordadas por estas nuevas exigencias.
- Se elimina la obligación de contratación de productos vinculados, posibilitándose al prestatario que contrate con otras entidades financieras los seguros de hogar, vida, etc., siempre que se cumplan con el resto de requisitos estipulados contractualmente. La entidad financiera no podrá repercutir ningún coste por analizar estas pólizas contratadas con otras aseguradoras. Sin embargo, es más que previsible que, como hasta la fecha, las entidades instrumenten fórmulas para condicionar la concesión de la hipoteca a la contratación de estos productos vinculados.
- Se eliminan los costes de subrogación y novación del préstamo hipotecario, y se limita a una sola vez la posibilidad de cobro de la comisión de apertura.
- Se eliminan las polémicas “cláusulas suelo”, al excluirse la posibilidad de establecer un límite a la bajada de interés.
- Se limitan las comisiones de amortización anticipada que variarán en función del momento en que se amortice: para hipotecas de tipo fijo, serán del 2% durante los diez primeros años y del 1,5% transcurrido dicho periodo. En las hipotecas de tipo variable, las comisiones serán del 0,25% en los 3 primeros años y del 0,15% el resto del crédito.
- El interés de demora queda limitado en el interés remuneratorio más el 2%.
- Se establecen requisitos temporales más exigentes y largos a las entidades financieras para la ejecución del préstamo a deudores morosos: En la primera mitad del plazo total del contrato, sólo se podrá ejecutar si hay un impago superior a 12 meses o al 3% del principal de la hipoteca. En la segunda mitad del plazo, sólo se podrá ejecutar si hay un impago superior a 15 meses o al 7% del principal de la hipoteca.
- Se supervisará la transparencia de los contratos mediante la creación de una Autoridad independiente, que resolverá también controversias a través de reclamaciones extrajudiciales.
- Las tasadoras serán elegibles por los prestatarios, serán independientes, y podrán ser personas físicas.
- Las daciones en pago serán voluntarias si las partes lo estipulan en el contrato.
En su parte positiva, la nueva normativa hipotecaria, además de dotar de mayor seguridad a los consumidores, permitirá que los distintos agentes que intervienen en el sector financiero, no solo los bancos y clientes sino los juzgados, profesionales y juristas, tengamos más claras las reglas que regirán en adelante en la financiación para la adquisición de la vivienda y las consecuencias en caso de impagos y de resolución o ejecución de los contratos de préstamo.
La Ley 5/2019 resultará de aplicación para los préstamos que se formalicen a partir del 16 de junio, aquellos que se noven o exista una subrogación posterior, y los que se declaren su vencimiento anticipado tras la entrada en vigor de la ley.
En RIBELLES ABOGADOS estamos convencidos que la nueva regulación será una herramienta útil para dotar de mayor claridad al sistema. Existirá menos discusión en cuanto a quién soporta qué gastos, o si la información se ha facilitado o no. Previsiblemente, también debe existir mayor claridad en relación con los plazos y criterios de defensa, en caso de tener que hacer frente el cliente o la entidad, a una situación de incumplimiento o una ejecución hipotecaria en caso de impago. Sin embargo y recapitulando, el nuevo sistema traerá también descontento por el encarecimiento de las hipotecas y una mayor burocracia y lentitud en un mercado que exige cada vez mayor celeridad. La necesidad de asegurarse tiempos de gestión y preparación más largos llevará a su vez asociados problemas derivados en los contratos de compraventa privados y de arras que antecedan o de los que traigan causa los de préstamo hipotecario, por lo que su estudio y previsión por un abogado especializado, se antoja incluso más necesario ahora.
