El nuevo Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes, contiene en su Capítulo I (artículos 1 a 5), una nueva serie de medidas ante la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
Las medidas excepcionales del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, conllevaron el cese de actividad de muchas actividades económicas o su drástica reducción. Para paliar estas situaciones y en un intento de distribuir entre las partes el coste o perjuicio que genera la situación, este nuevo Real Decreto-ley, acuerda algunas actuaciones en materia de arrendamiento de locales de negocios:
1º.- Arrendamientos para uso distinto de vivienda de ”grandes tenedores”
En aquellos casos donde
- el arrendador sea una persona física o jurídica, o una empresa o entidad pública de vivienda, titular de más de 10 inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 m2; y
- el arrendatario sea autónomo o pyme, que cumpla los requisitos previstos en el Art. 3, es decir, afiliado o en situación de alta en la Seguridad Social cuya actividad haya quedado suspendida o gravemente afectada.
El arrendatario podrá obtener una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta arrendaticia, que el arrendador deberá aceptar necesariamente, salvo que con anterioridad las partes ya hayan alcanzado un acuerdo relativo al aplazamiento o rebaja de la renta.
La moratoria en el pago de la renta, consistirá en el aplazamiento del pago, sin interés o penalización alguna, durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus consecuencias, con un máximo de 4 meses, y la obligación de su pago fraccionado hasta en dos años (siempre que el tiempo de duración o vigencia del contrato de arrendamiento lo permita), que se empezará a devengar a partir del momento en que cese la situación de estado de alarma.
2º. Arrendamientos para uso distinto de vivienda con arrendadores que no sean grandes tenedores.
El arrendatario que sea autónomo o pyme, podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (no existe por tanto obligación de aceptar), siempre que no hubiese ya un acuerdo.
En este supuesto las partes podrán disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades adeudadas, con la obligación por parte del arrendatario de reponer la fianza en el plazo de un año.
La diferencia fundamental es que, en el caso de que el arrendador sea entidad pública o gran tenedor, éste está obligado a aceptar el aplazamiento en las condiciones descritas, mientras que en el caso de arrendadores en los que no concurra tal condición, la norma simplemente refleja que el aplazamiento en el pago “se podrá solicitar”, sin reflejar la obligación del Arrendador de aceptarlo, ni la consecuencia de rechazarlo, que entendemos que será la permanencia de la obligación de pago por parte del arrendatario.
En cualquier caso, la medida prevista respecto de la aplicación de la fianza al pago de rentas pendientes, puede ser especialmente interesante en el actual clima de crisis económica y la avalancha que se prevé puede producirse en la solicitud de concurso de acreedores.
