El pasado 18 de diciembre fue publicado en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de vivienda y alquiler, entrando en vigor al día siguiente, el 19 de diciembre, afectando a los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmasen a partir de su entrada en vigor, e incluso los anteriores a esa fecha, que por pacto, quisieran acogerse al nuevo régimen.
No obstante, la vigencia de esta norma ha sido realmente limitada ya que hace unos días, en concreto el día 22 de enero pasado, no obtuvo la convalidación necesaria en el Congreso de los Diputados, quedando derogada automáticamente.
La situación creada supone que, al haber estado vigente durante 30 días, el nuevo régimen previsto por el mencionado Real Decreto Ley se aplica a los contratos de arrendamiento concertados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019, o a los anteriores que durante su vigencia y por pacto, hubieran optado por acogerse a este régimen.
Ahora bien, a los contratos de arrendamiento concertados a partir del día 22 de enero – y ya derogada la nueva normativa – se les aplica nuevamente la regulación “anterior” contenida en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos –de nuevo vigente-.
En síntesis, los aspectos más importantes a tener en cuenta, son los siguientes:
1.- La norma derogada RDL 21/18, distinguía entre arrendador persona física o jurídica, entre otros aspectos, a la hora de establecer la duración mínima del contrato.
La norma vigente no distinguía y, de nuevo, deja de existir esta distinción.
2.- La norma derogada incorporaba como novedad la categoría de “viviendas de gran tamaño” y excluía expresamente de su ámbito de aplicación el alquiler turístico de viviendas.
3.- La norma derogada preveía una duración inicial, que podía alcanzarse con prórrogas anuales obligatorias para el arrendador y facultativa para el arrendatario, de hasta 5 años (cuando el arrendador era persona física) y de hasta 7 años (cuando el arrendador era persona jurídica).
Con la norma vigente la duración mínima es de 3 años, sin distinción.
En relación con la duración del contrato de arrendamiento, es siempre importante tener en cuenta que, conforme a la regulación vigente, existe la posibilidad de pactar una indemnización para el caso de desistimiento del arrendatario, una vez transcurridos 6 meses de contrato. El arrendatario vendría así obligado a permanecer un mínimo de 6 meses en el inmueble.
Cualquier pacto de duración mínima, por plazo superior, resultaría nulo. Eso sí, si se busca obligar a una mayor permanencia, las partes podrían pactar que, para el caso de desistimiento antes del plazo de duración total pactado, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
4.- Transcurrida la duración inicial de 5 ó 7 años prevista en el derogado RDL 21/18, cabía una prórroga adicional (si no ha mediado preaviso) de 3 años más.
En la norma vigente, la prórroga adicional vuelve a ser anual.
5.- En cuanto a la renta, la normativa derogada RDL 21/18, preveía una limitación a la actualización de la renta en los contratos con renta reducida.
La normativa vigente no prevé este supuesto. La renta se actualizará transcurrido el primer año de vigencia del contrato, si así ha sido pactado por las partes.
6.- En cuanto a la Fianza se producían asimismo cambios relevantes.
Tanto la normativa derogada como la vigente, establecen la obligación de prestar fianza legal equivalente a una mensualidad de la renta en el caso de viviendas y de dos mensualidades de renta, en el caso de arrendamientos distintos al de vivienda. A esta fianza legal pueden añadirse garantías adicionales que aseguren el cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario.
En el caso de la norma derogada, se preveía una limitación de las fianzas adicionales, de forma que, salvo en contratos de larga duración, superiores a los mínimos previstos (5 y 7 años en función de la condición del arrendador), el valor de esta garantía adicional no podía exceder de dos meses de renta.
Derogado el RDL, vuelve a suprimirse la limitación de las garantías exigibles al arrendatario, que estarán sujetas a lo que pacten las partes o, más bien, lo que exija el arrendador, con los posibles abusos, o mayores garantías, que de ello se deriven, según el punto de vista.
7.- En cuanto a los gastos de formalización del contrato, la normativa derogada establecía que eran a cargo del arrendador, en el caso de ser persona jurídica.
La normativa vigente no regula este punto expresamente.
8.- La normativa derogada introducía modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal, que suponían la obligatoriedad de contribuir a las obras de accesibilidad, obligatoriedad de constituir un fondo de reserva no inferior al 10% del presupuesto ordinario de la comunidad, así como la posibilidad de limitar, por acuerdo de la Junta de Propietarios, la actividad de alquiler turístico en el edificio en régimen de propiedad horizontal.
9.- La normativa derogada introducía modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil teniendo en cuenta la “vulnerabilidad” de los arrendatarios, y en protección de los mismos.
10.- Asimismo introducía modificaciones en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que afectaban al pago del IBI en el caso de inmuebles de uso residencial con renta limitada.
11.- Finalmente introducía una modificación en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que suponía la exención del impuesto en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente que no se aplica con la normativa en vigor.
No es habitual que el Congreso no convalide un Decreto, más aún por una “llamada de atención” del principal socio de Gobierno. Las consecuencias son, como hemos visto, la vuelta a la situación previa. Durante los brevísimos 30 días que vivió la norma se han firmado, al amparo del RDL 21/18, contratos de arrendamiento en condiciones que, de otra forma, no se habrían firmado: Duraciones de 5 ó 7 años, prórrogas de 3 años, fianzas limitadas en su importe, etc. Estos contratos, firmados al amparo de la norma derogada, se regularán excepcionalmente por lo dispuesto en el RDL 21/18. Los restantes contratos (anteriores y posteriores a la ventana temporal de vigencia del RDL 21/18), continuarán rigiéndose por la normativa anterior, de nuevo vigente. La situación, plantea sin embargo, importantes cuestiones jurídicas, pues ya hay quien incluso se plantea si, en última instancia, la firma de un contrato de arrendamiento podría ser objeto de anulabilidad por vicio en el consentimiento de quien confió en que la norma sería ratificada.
La moraleja es clara, en adelante habrá que tener un plus de prudencia y no llevar a cabo operaciones al amparo de una norma que, aunque vigente, se emita por un Gobierno en minoría que pueda ser rechazada o no convalidada.
