Sin entrar en cuestiones relativas al posible conflicto de interés en que pueden incurrir las inmobiliarias al “intermediar” en la ¿compra?¿venta? de un inmueble, parece que se va consolidando la postura jurisprudencial de que la simple visita a un inmueble no conlleva el devengo de honorarios a favor de la inmobiliaria.
El pasado 10 de marzo de 2021 la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Cádiz dictó sentencia en la que declaraba nula la cláusula que se incluía en la hoja de visitas firmada por el comprador de una vivienda, por la que debía pagar a la inmobiliaria en concepto de honorarios por la mediación en la venta un total del 3 % del precio del inmueble.
El documento firmado por el cliente se titulaba “nota de encargo para compra o alquiler”; y en el mismo se incluía la cláusula por la que la inmobiliaria recibiría en concepto de honorarios el “3 % del precio de la compraventa con un mínimo de 3.000 euros más IVA”, para el caso en que el cliente efectivamente adquiriera el inmueble. Imponiendo al cliente al introducir la citada cláusula una obligación de pagar un precio por unos potenciales servicios futuros de un contrato que no se pacta en dicho acto.
A la luz de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios y la Directiva 93/13 del Consejo, los juzgadores han entendido que se trata de un contrato de adhesión suscrito por un consumidor, en el que la cláusula que regula los honorarios de la inmobiliaria resulta abusiva.
El carácter abusivo de la cláusula deriva de la falta de adecuación con lo exigido en la legislación de defensa de los consumidores para las cláusulas generales de la contratación que se incluyen en los contratos de adhesión.
En primer lugar, por no cumplir con el filtro de transparencia exigido en la legislación, por cuanto no se ha acreditado que la inmobiliaria informara de forma adecuada y previamente a la firma del documento de las cargas económicas y jurídicas que suponía la citada cláusula.
Por otro lado, es considerada abusiva por el hecho de que la firma del documento y en particular la cláusula relativa a los honorarios, solo suponían una asunción de una obligación para el consumidor y ninguna para la inmobiliaria creando un gran desequilibrio entre las partes.
En resumen, las inmobiliarias no podrían exigir el pago de sus honorarios a los compradores por el mero hecho de haber contactado con ellas y haber enseñado un inmueble, sino que tendrán que explicar explícitamente la cláusula de honorarios y realizar, de forma efectiva y demostrable, las correspondientes tareas de mediación y asesoramiento a lo largo de todo el proceso de compraventa.
