En la vorágine legislativa urgente en que nos encontramos debido a la crisis sanitaria, el Gobierno ha aprobado un nuevo Real Decreto-Ley, el 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Por su importancia, detallamos resumidamente las medidas en materia de arrendamientos de vivienda, dirigidas al apoyo al alquiler de vivienda por personas vulnerables. Estas normas no son por tanto aplicables a arrendamientos de uso distinto al del de vivienda. En el 85 % de los arrendamientos de vivienda en España, el propietario es una persona física considerada como “pequeño propietario”, a los que no puede afectarse en protección del arrendatario, por cuanto también dependen de dichos ingresos. La premisa es que la renta debe pagarse. La situación no exime al arrendatario del pago de la renta. Si el pago no es posible por las circunstancias particulares generadas por la crisis sanitaria, arrendador y arrendatario deben tratar de llegar a acuerdos para hacer posible el pago. Las medidas adoptadas buscan facilitar dichos acuerdos y el pago de la renta en caso de ser necesario, así como la protección de los colectivos más vulnerables.
1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos. Una vez se levante la suspensión de los plazos procesales (ahora paralizados), quedarán suspendidos los procedimientos de desahucio y lanzamientos durante un plazo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, esto es, hasta el 1 de octubre de 2020.
Pese a esta limitación temporal, es previsible que ante el atasco que sufrirá la Administración de Justicia cuando se levante la suspensión del cómputo de plazos procesales, este plazo –en la práctica- será en muchas ocasiones sobrepasado.
Esta suspensión será aplicable a arrendatarios que acrediten ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 que le imposibilite encontrar alternativa habitacional para sí y las personas con las que conviva.
Si la suspensión afecta a arrendadores que también se encuentren en situación de vulnerabilidad social o económica, el Juzgado lo pondrá en conocimiento de los servicios sociales para la definición de medidas de protección social a adoptar. Esta situación en la práctica conllevará multitud de incidencias de complicada solución, debiendo ser los Juzgados en última instancia quienes las resuelvan en caso de que los servicios sociales no puedan dar una solución extrajudicial.
2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga dentro del periodo desde el 1 de abril a los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un plazo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
3. Moratoria de deuda arrendaticia. En caso de arrendamientos en que el arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor, si no se hubiese llegado ya a un acuerdo, el arrendatario podrá solicitar al arrendador hasta el 1 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. A estos efectos se entenderá por “gran tenedor”, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie de más de 1.500 m2.
En caso de no haber acuerdo y producirse esta solicitud por parte del arrendatario, la moratoria se producirá automáticamente, y el arrendador tendrá que comunicar expresamente al arrendatario – en el plazo máximo de 7 días laborales – una de las siguientes decisiones:
- Optar por una reducción del 50 % de la renta arrendaticia mientras dure el estado de alarma, y hasta un máximo de los cuatro meses posteriores en caso de persistir la situación de vulnerabilidad.
- Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia mientras dure el estado de alarma, con prórroga mensualidad a mensualidad hasta un máximo de los cuatro meses posteriores en caso de persistir la situación de vulnerabilidad. La moratoria consistirá en el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años desde que se supere la situación de vulnerabilidad o transcurra el periodo máximo de 4 meses. Este aplazamiento no conllevará penalización ni devengará intereses.
4. Modificación excepcional condiciones arrendamiento para el resto de arrendadores. En los contratos de arrendamiento con arrendadores “pequeños propietarios” (los distintos de los del anterior punto 3), el arrendatario en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar hasta el 1 de mayo de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta (debe entenderse que cabe que solicite también la condonación total o parcial), debiendo el arrendador comunicar su aceptación o no en el plazo de 7 días laborables o, en su caso, las posibles alternativas de aplazamiento o fraccionamiento que plantea.4.
Si la persona arrendadora no acepta ningún acuerdo, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá acceder a las ayudas transitorias de financiación indicadas en el siguiente apartado 6 (art.5 RDL).
5. Definición de situación de vulnerabilidad. En cuanto a la definición de situación de vulnerabilidad económica a los efectos de estas medidas se deberán cumplir los siguientes requisitos:
a) Situación de desempleo por un ERTE, reducción de jornada por motivo de cuidados en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan pérdida sustancial de ingresos, siempre que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superen el límite de 3 veces el IPREM. Asimismo, se atenúa esta limitación en casos de discapacitados físicos o intelectuales, enfermos graves, existencia de hijos o personas mayores a cargo.
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte igual al 35 % de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
6. Acceso a ayudas de financiación (avales). Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad sobrevenida podrán tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas en el art. 9 del Real Decreto-Ley, que consistirán en la concesión de un préstamo sin gastos ni intereses para el pago de un máximo de 6 mensualidades de renta, con el aval del Estado, y con un plazo de devolución de hasta 6 años, prorrogable por 4 años más. Las ayudas serán finalistas, es decir, sólo podrán aplicarse al pago de un máximo de 6 meses de renta.
7. Consecuencias de la aplicación indebida de moratoria y ayudas por el arrendatario. La aplicación indebida por el arrendatario de la moratoria o acceso a ayudas públicas conllevará el resarcimiento de los gastos, y daños y perjuicios, además de las responsabilidades administrativas u otras en que pudiera incurrir. Los daños y perjuicios no serán inferiores al beneficio indebidamente obtenido.
8. Nuevo programa de ayudas. Se incorporará un nuevo programa de ayudas al alquiler a arrendatarios de vivienda con problemas transitorios para atender al pago, parcial o total, del alquiler. que tendrá por objeto la concesión de ayudas dinerarias de hasta un importe de 900 euros al mes y de hasta el 100 % de la renta arrendaticia, o en su caso de hasta el 100 % del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito para el pago de la renta. Las ayudas se concederán mediante adjudicación directa, a arrendatarios en los supuestos de situación de vulnerabilidad económica y social que se definan en su momento, y que incluirán como mínimo las ya definidas. Es decir, los supuestos no están todavía definidos, y habrá que estar a la Orden que dicte el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para su regulación. No es posible por tanto acceder a estas ayudas económicas por el momento.
9. Ayuda a víctimas de violencia de género. Se aprueba un nuevo Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables que tendrá por objeto facilitar una solución habitacional inmediata.
Insistimos nuevamente en que las anteriores medidas no son de aplicación a arrendamientos de local de negocio o de uso distinto al de vivienda, por lo que para estos casos será necesario el estudio y consideración de otras opciones, en atención a las circunstancias económicas y contractuales de cada parte, como sería la de reducción o exclusión del pago de la renta en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, a la que nos referimos en una anterior entrada.
